Comment résilier votre bail de location ?


Ecrit par Mathilde Guée


Mise à jour : 13 septembre 2016

la résiliation d'un bail de location

Vous avez décidé de chercher un nouveau logement et souhaitez quitter votre appartement/maison prochainement ? Vous pouvez le faire à tout moment, même avant l'échéance de votre bail de 3 ans ou 6 ans et sans motivation, en respectant quelques conditions.


Lorsque vous souhaitez quitter votre appartement ou votre maison, vous devez informer votre propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte d'huissier. A la réception de votre courrier, le propriétaire pourra entrer en contact avec vous pour fixer un rendez-vous afin d'établir l'état des lieux de sortie.


En aucun cas, le propriétaire ne doit vous demander des explications quant à votre demande de résiliation du contrat de location, qu'il s'agisse d'un départ à l'échéance ou d'une rupture anticipée. Un justificatif sera en revanche nécessaire si vous souhaitez bénéficier d'une réduction du délai de préavis.



Location vide, meublé, HLM : quel préavis ?

Résiliation d'une location nue


Lorsque vous souhaitez déménager et donc résilier votre bail locatif, il faut bien prendre en compte le délai de préavis. Cette période doit impérativement être respectée, car elle permet au propriétaire d'anticiper le changement de locataire (publication d'une offre de location, travaux si besoin...).


Si vous habitez un logement qui vous a été loué vide, vous devez envoyer votre lettre à votre propriétaire trois mois avant votre date effective de départ. La période court à partir de la date de réception du recommandé par le propriétaire.


Résiliation d'un logement meublé


Le délai de préavis pour la résiliation d'un bail locatif lorsque celui-ci concerne un studio ou un appartement meublé est légalement d'un mois. Quelle que soit la motivation de votre déménagement, vous pouvez envoyer votre lettre de préavis pour la résiliation de bail jusqu'à un mois avant votre départ.


Résiliation d'un logement conventionné HLM


La résiliation de bail d'une location conventionnée HLM se différencie de la résiliation d'un contrat de location vide ou meublée. Selon l'article L. 353-15 du Code de la construction et de l'habitation, lorsque vous êtes locataire d'un appartement conventionné HLM et que vous bénéficiez d'une attribution à un autre logement dans le parc du même organisme HLM, le délai de préavis est d'un mois.


Si le logement dont vous bénéficiez appartient à un autre organisme HLM, le délai de préavis est alors de deux mois. Cependant, ce délai peut baisser à un mois, si vous répondez à l'un des cas présentés ci-dessous.


La réduction du délai de préavis

Il existe plusieurs situations dans lesquelles vous pouvez demander à votre propriétaire d'écourter le délai de préavis, selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 15-1, alinéa 2). La loi Alur, entrée en vigueur en mars 2014, est venue ajouter de nouveaux cas, qui ne s'appliquent qu'aux contrats signés après le 27 mars 2014.


Ainsi, la période peut-être réduite à un mois, si vous répondez à l'un des critères suivants, que l'on peut classer en trois catégories:

Préavis réduit pour raisons professionnelles


  • - Mutation professionnelle : l'origine de la mutation (imposée ou demandée) et l'éloignement géographique ne sont soumis à aucune condition.
  • - Perte d'emploi : le licenciement, la fin d'un CDD et la rupture conventionnelle d'un CDI sont assimilés à des pertes d'emploi. Sont exclus la démission, l'abandon de poste et le départ à la retraite.
  • - Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi : les deux événements doivent impérativement survenir au cours du bail.
  • - Obtention d'un premier emploi : en CDD ou en CDI, ce qui exclut le stage conventionné.
  • Préavis réduit en raison de la situation personnelle


  • - Bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA)
  • - Bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé (loi Alur, donc contrat signé à partir du 27 mars 2014).
  • - Locataire dont l'état de santé justifie un changement de domicile (sur simple présentation d'un certificat médical). Sans limitation d'âge depuis la loi Alur. Si la signature de votre bail est antérieure au 27 mars 2014, l'occupant ou l'un des conjoints doit avoir plus de 60 ans.
  • Réduction du préavis liée au logement


  • - Attribution d'un logement social à un locataire du parc privé (pour les baux signés avant le 27/03/2014)
  • - Changement de logement social appartenant au même bailleur. Le délai passe à deux mois si le bailleur social est différent.
  • - Biens loués dans les zones "tendues", marquées par un fort déséqulibre entre offre et demande (liste des communes concernées en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013). Cette disposition ne s'appliquait qu'aux baux signés à partir du 27 mars 2014. La loi Macron a permis d'appliquer cette nouvelle réglementation à l'ensemble des baux d'habitation, sans distinction d'ancienneté
  • - Vous pouvez en outre résilier votre contrat de location sans préavis en cas de logement insalubre ou indécent. Il vous faudra alors prouver la dégradation ainsi que l'inaction du propriétaire face à vos démarches. En outre, ce cas ne vous dispense pas de signifier votre congé à votre propriétaire.


    A noter qu'il n'existe pas de disposition légale permettant de demander la diminution de son préavis dans le cadre de l'accession à la propriété (construction neuve ou achat d'une maison ou d'un appartement). En pratique, les délais sont généralement suffisamment importants pour avoir le temps d'anticiper la résiliation du contrat de location : trois mois entre compromis de vente et signature de l'acte de propriété, et plus encore dans le cadre d'une construction.

    Comment faire sa demande ?


    Lorsque vous demandez une réduction du délai de préavis, vous devez préciser dans votre lettre la situation qui vous permet d'en bénéficier, et fournir un justificatif si besoin. Si vous vous trouvez dans une situation non prévue par la loi, rien ne vous empêche toutefois de demander un arrangement amiable à votre propriétaire pour obtenir un délai réduit.


    Une fois votre lettre de congé envoyée, la période de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, ou à compter de la signification de l'acte d'huissier. Le délai est calculé de date à date. Prévoyez une marge pour l'envoi de votre courrier, afin d'anticiper un possible retard de réception, qui entraînerait le recul de la date de votre départ !


    Profitez de notre modèle de lettre pour résilier facilement votre bail de location. Grâce à notre partenariat avec La Poste, votre courrier sera expédié en recommandé et remis contre signature sous 48 heures.


    Résilier un logement en colocation


    Dans le cas d'un contrat de location signé par plusieurs colocataires, l'un des occupants peut décider de résilier. Il n'est pas obligé, pour ce faire, d'obtenir l'accord des autres colocataires. La procédure ne change pas : l'intéressé doit respecter le délai de préavis légal de 3 mois et signifier son congé par lettre recommandée avec accusé de réception.


    Il est également possible d'obtenir un délai de préavis réduit si l'on répond à l'une des conditions énoncées ci-dessus ou si l'on trouve un colocataire de remplacement.


    Attention toutefois : le colocataire qui résilie et sa caution ne sont pas délivrés de toutes leurs obligations dès la fin du préavis. En raison de la clause de solidarité souvent inscrite au contrat de colocation, il peut rester redevable des loyers et autres sommes dues en cas d'impayés même après avoir quitté le logement.


    Un avenant au contrat peut être établi lors de son départ pour assurer que d'autres montants ne lui seront pas réclamés. D'autre part, la loi Alur prévoit que le paiement solidaire des loyers ne peut pas être réclamé à un colocataire qui a réglé son dû régulièrement lors de son occupation et qui a été remplacé. Si ces conditions ne sont pas remplies, la solidarité ne peut excéder six mois après la fin du congé.


    Enfin, lors de la résiliation de son contrat, le colocataire sortant n'est pas fondé à réclamer sa participation au dépôt de garantie initial. Il devra s'arranger sur ce point avec les colocataires qui restent dans le logement pour récupérer sa quote-part.


    Dois-je payer mon loyer pendant le préavis ?


    Vous devez continuer à verser les loyers et les charges locatives durant le délai de préavis, sauf dans le cas où le logement est occupé par un nouveau locataire, en accord avec le propriétaire. Lors du dernier mois, le loyer dû doit être calculé à proportion du nombre de jours écoulés dans le mois.


    La résiliation par le propriétaire


    La résiliation du contrat de location par le propriétaire est strictement encadrée, en particulier lorsqu'il s'agit de la résidence principale du locataire. Elle ne peut intervenir que dans quelques cas, précisés par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 15-1, alinéa 1) :

    • - Le propriétaire revend son bien. Dans ce cas, l'acquéreur ne peut donner congé au locataire avant le terme du contrat en cours. Si ce terme intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé donné par le nouveau propriétaire ne peut prendre effet qu'au minimum deux ans après la date d'achat.
    • - Le propriétaire reprend son bien pour y habiter ou y loger l'un de ses proches (conjoint, concubin, ascendant, descendant de lui-même ou de son conjoint)
    • - Le propriétaire a un motif "légitime et sérieux" de résilier le bail, "notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant".

    Quelle que soit la situation, le propriétaire doit respecter un préavis de six mois lorsqu'il notifie son congé au locataire. Là aussi, la résiliation doit être signifiée par lettre recommandée avec avis de réception ou par un acte d'huissier.