Comment résilier un syndic de copropriété ?


Ecrit par Caroline Gréard


Mise à jour : 14 décembre 2015


Vous n’êtes pas vraiment convaincu des services rendus par votre syndic de copropriété, vous trouvez qu’il manque de dynamisme ou même qu’il est trop cher et souhaitez en changer ? En tant que co-propriétaire, vous pouvez demander la résiliation de votre syndic actuel et l’élection d’un nouveau.



Le rôle du syndic de copropriété


la résiliation d’un syndic de copropriété

Le syndic de copropriété représente légalement l’ensemble des copropriétaires ou encore le syndicat des copropriétaires. Il est son mandataire.


Il a pour fonction d’administrer l’immeuble, de faire respecter les dispositions du règlement de copropriété, de convoquer l’assemblée générale, d’exécuter les décisions prises en assemblée, d’accomplir en urgence les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et de représenter les copropriétaires.


Il peut cependant arriver que vous ne soyez pas satisfait de votre syndic pour une raison ou une autre et souhaitiez le remercier.


Avant de vous séparer de votre syndic, mieux vaut sonder les autres copropriétaires et vous assurer que la majorité souhaite effectivement le révoquer, même si à titre individuel (ou en minorité), il est possible aussi d’en changer dans le cadre d’une résiliation judiciaire.


Il existe trois façons de changer de syndic, la plus simple consiste simplement à ne pas renouveler le syndic à la fin de son mandat. La seconde peut se produire en cas de fautes graves ou répétées. Enfin la troisième fait appel au tribunal de grande instance.


Mettre fin au mandat du syndic par non-renouvellement


A échéance de son mandat, il est possible de ne pas renouveler le mandat du syndic. Un mandat de syndic dure en général une année, cela peut être 15 mois mais pas plus de 36 mois. Un syndic ne peut pas être renouvelé tacitement : une décision de l’assemblée générale prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires fixe le sort du syndic.


Quelques semaines avant la fin de son mandat, le syndic en place envoie une convocation à l’assemblée générale, en vue d’un renouvellement. Ce renouvellement est accepté seulement s’il obtient la majorité des voix de tous les copropriétaires. Dans le cas contraire, un second vote peut avoir lieu, immédiatement ou plus tard. Si la majorité n’est à nouveau pas obtenue, alors il n’y a pas de renouvellement du syndic.


La nomination du nouveau syndic se fait alors si et seulement si


  • - La question de la nomination du nouveau syndic a été indiquée à l’ordre du jour de l’assemblée générale
  • - La mise en concurrence préalable de plusieurs syndics a été réalisée en amont par le conseil syndical

Interruption du mandat du syndic pour des reproches graves ou répétés


Convoquer l’assemblée générale

La révocation d’un syndic de copropriété ne peut se faire que lors d’une assemblée générale. Une assemblée générale se tient de façon annuelle et vous pouvez en profiter pour mettre à l’ordre du jour la révocation du syndic. Cette demande devra être formulée au syndic par courrier recommandé avec avis de réception.


Sinon, dans un cas plus « urgent », le conseil syndical ou un (ou plusieurs) copropriétaires qui représentent au moins le quart de tous les copropriétaires peuvent demander au syndic de convoquer l’assemblée. Pour ce faire, une lettre recommandée avec accusé de réception doit être envoyée au syndic et préciser les questions souhaitées pour l’ordre du jour, donc la révocation du syndic et son remplacement.


Sans réponse du syndic, il faudra à nouveau envoyer une lettre de mise en demeure (à nouveau en lettre recommandée avec accusé de réception). Sans réponse sous huit jours, le président du conseil syndical pourra convoquée l’assemblée générale.


Si le président du conseil syndical ne s’en occupe pas, vous pouvez, au titre de copropriétaire, envoyer en votre nom, une nouvelle lettre de mise en demeure (également en lettre recommandée avec accusé de réception) et sans réponse, provoquer judiciairement l’assemblée générale des copropriétaires, en vous adressant en référé au président du tribunal de grande instance.


Prouver les griefs reprochés au syndic

Pour résilier un syndic en cours de mandat, vous devez avoir des motifs légitimes et reprocher des faits concrets graves ou répétés, ainsi que des preuves pouvant les justifier face à l’assemblée générale des copropriétaires.


Ces faits peuvent être la non exécution des décisions, le non-recouvrement des impayés, des fautes de gestion… Concrètement, cela peut-être par exemple un cambriolage alors que le syndic devait faire réparer la porte d’entrée ou une fuite d’eau non réglée qui provoque une inondation.


Cela peut être aussi (depuis le 27 mars 2014), le non établissement d’une fiche d’information synthétique de la copropriété. Ainsi le syndic peut être révoqué à ce motif à compter du 31 décembre 2016 (si l’immeuble comprend plus de 200 lots), du 31 décembre 2017 (si l’immeuble comprend plus de 50 lots), du 31 décembre 2018 (s’il s’agit d’un autre immeuble).


Le vote de la révocation du syndic

Pour révoquer le syndic, il faut que la majorité des voix de tous les copropriétaires s’exprime en ce sens. Sans majorité, il est aussi possible de convoquer une seconde assemblée, cette fois, c’est la seule majorité des présents et des représentés qui est nécessaire pour la révocation du syndic.


Le remplacement doit être prévu en amont

Le remplacement du syndic (démarchage, mise en concurrence) doit être effectué en amont et seul un vote distinct pourra nommer le nouveau syndic.


La voie judiciaire en cas de minorité


En application de l’article 1184 du Code Civil, il est possible également de résilier le syndic par voie judiciaire, en dehors d’une assemblée générale. Cela peut être le cas, si la demande vient d’une minorité de co-propriétaires (voire même un seul) qui invoquent l’abus de majorité et l’inexécution totale ou partielle du mandat par le syndic ou une faute grave.


Cette demande sera faite au tribunal de grande instance. Cependant un délai de 6 mois à un an sont à prévoir, tout comme la prestation d’un avocat.


Quelle que soit la manière dont vous résiliez votre syndic, il faudra l’informer par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui envoyant le procès-verbal de la séance durant laquelle vous l’avez révoqué.



La démission du syndic

Il est aussi tout à fait possible que le syndic souhaite rompre avant la fin de son mandat. Il devra respecter un préavis de 3 mois.


La désignation du nouveau syndic


Après avoir mis en concurrence plusieurs syndics, vous pourrez élire à ce moment le nouveau syndic. La mise en concurrence préalable est obligatoire et l’inscription des projets de syndics à l’ordre du jour de l’assemblée générale est obligatoire. C’est au conseil syndical de réunir plusieurs projets de contrats de syndics, cependant, n’importe quel copropriétaire peut proposer l’inscription à l’ordre du jour un ou plusieurs autre(s) contrat(s) de syndic(s).


Dans le cas où il n’y a pas assez de syndics localement pour une mise en concurrence, le syndic actuel doit envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception à tous les copropriétaires pour les informer de ce fait et leur permettre, le cas échéant, de faire inscrire d’autres projets de contrats de syndic à l’ordre du jour.


Passation de pouvoir

L’ancien syndic doit transmettre au nouveau syndic toutes les pièces nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. Des durées légales de transmission existent. Ainsi l’ancien syndic a un mois (à partir du moment où la décision a été prise) pour transmettre à son successeur la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat.


Il a deux mois de plus pour verser au nouveau syndic, le solde des fonds disponibles ainsi que l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat.


Il peut arriver que l’ancien syndic ne réponde pas aux relances pour la transmission de ces documents et de ces fonds. En ce cas, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut envoyer une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.


Sans réponse, il est possible de saisir le tribunal de grande instance en référé pour obtenir une procédure rapide. En ce cas, un avocat n’est pas obligatoire.


La Loi Alur et la mise en concurrence

La loi Alur, promulguée en 2014, a pour objectif de réguler les coûts, en encadrant le rôle des syndics et leurs honoraires. En particulier une comparaison des prix est obligatoire à chaque renouvellement des syndics de copropriété avec une mise en concurrence et la présentation d’un budget prévisionnel par le syndic nommé.


Lors de la mise en concurrence des différents syndics, il est conseillé de comparer les tarifs et les prestations de chacun. Il est intéressant de se renseigner auprès des copropriétés dont il s’occupe déjà pour vérifier si les copropriétaires concernés en sont satisfaits. Les honoraires sont libres et négociables mais une fois acceptés, ils ne peuvent plus changer pendant toute la durée du mandat. En revanche, une renégociation est possible lors du renouvellement du mandat du syndic.


Les petites astuces pour que tout se passe bien

  • - Lors de l’assemblée générale où vous voterez la révocation du syndic, faites en sorte que le syndic sortant ne soit pas secrétaire de séance et qu’il ne parte pas avec les feuilles de présence.
  • - Ne présentez pas trop de « nouveaux contrats de syndics », lors du vote, la dispersion des voix pourrait jouer en faveur du syndic actuel.
  • - Vérifiez bien en amont les comptes et les griefs que vous adresserez à votre syndic.
  • - Si vous n’avez pas pu mettre en concurrence d’autres syndics et que vous souhaitez tout de même révoquer votre syndic, vous pouvez tout à fait élire un syndic-copropriétaire qui devra simplement convoquer à nouveau une autre assemblée générale pour élire un autre syndic.